Nel acquistare una casa ristrutturata la possibilità di imbattersi in un venditore che sta sfruttando i bonus fiscali sui lavori eseguiti è tutt’altro che remota.

E all’atto della vendita qual è il destino delle detrazioni? Seguono il venditore? Vengono vendute o vengono perse?

La legge ci viene in aiuto in questo, infatti come stabilito dall’articolo 16-bis del Tuir, norma-base della detrazione del 36% (maggiorata al 50% fino al 2017). Al comma 8 viene indicato che “la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

Questo evidenzia che il bonus segue la casa, quindi per il venditore si crea una posizione di “debolezza negoziale” perché deve dichiarare la presenza di un rimborso fiscale che la legge attribuisce al compratore.

Per comprendere meglio il “peso” delle cifre in gioco riproponiamo un esempio tratto da un articolo del Sole24Ore:

“Per fare un esempio poniamo appartamento di 90mq a Milano, in zona Città studi, per il quale Tecnocasa rileva un prezzo di 3 mila euro al mq, 270 mila in totale; immaginiamo che il proprietario abbia speso 50 mila euro per ristrutturarlo nel 2012. La detrazione, pari al 50% vale in tutto 25 mila euro.

Se la casa viene venduta quest’anno, il venditore avrà sfruttato cinque rate (dal 2013 al 2017) per un totale di 25 mila euro; l’altra metà sono quelle rispetto alle quali si può “trattare”, e valgono il 4,6% del prezzo.

Se pensiamo che lo sconto medio rilevato sul mercato milanese è di circa il 12% si capisce bene quanto possa pesare la variabile dei bonus.”

Le detrazione trasferibili sono tutte quelle riguardanti gli interventi agevolati al 50% eseguibili nelle singole unità abitative (manutenzione straordinaria, opere per la prevenzione di atti illeciti, costruzione di box auto e bonifica dell’amianto).

Anche i bonus sulla riqualificazione energetica del 65% rientrano in quelli cedibili all’atto della vendita (sostituzione degli infissi, schermature solari, pannelli fotovoltaici).

Vengono invece esclusi i bonus riguardanti l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in quanto l’articolo sopra citato non ne fa menzione.

Concludiamo dicendo che la parola “vendita” non va presa alla lettera, ma le regole viste fino ad ora valgono anche per tutti gli altri casi di cessione come, permute, donazioni o eredità.

Quanto detto può facilitare la trattativa di compravendita immobiliare, rendendo l’immobile più appetibile, ma la disinformazione in questo ambito spesso fa trascurare questi aspetti ed in alcuni casi porta addirittura a perdere l’agevolazione senza saperlo.